Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin rayiç bedel düzenlemesini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Mahkemenin 16 Temmuz 2026 tarihinde aldığı E.2026/23, K.2026/162 sayılı karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlardaki önalım davalarının bedel belirleme yöntemini ilgilendiren iptal hükümleri, dokuz aylık erteleme nedeniyle 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Karar, hissedarların önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor.
AYM hisseli tapularda hangi düzenlemeyi iptal etti?
İptal kararı, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve önalım hakkına konu taşınmaz payının bedelinin hâkim tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanmasını öngören düzenlemeyi kapsıyor.
Söz konusu hüküm, 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile değiştirilmişti. Düzenleme, hisseli bir taşınmazdaki payın satılması üzerine önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşların açtığı davalarda bedelin belirlenmesine ilişkin esasları düzenliyordu.
AYM, rayiç bedel üzerinden yapılan belirlemenin mülkiyet hakkı bakımından Anayasa'ya aykırı olduğuna karar verdi. Mahkeme, uygulamanın taraflar açısından haksız kazanç veya zarara yol açabilmesi ve hukuki belirsizlik oluşturabilmesi üzerinde durdu.
Rayiç bedele ilişkin hüküm oyçokluğuyla iptal edildi. Aynı fıkranın kalan hükümleri ile değişikliğin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş düzenlemesi de iptal kapsamına alındı.
Hisseli tapularda yeni karar ne zaman uygulanacak?
İptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Anayasa Mahkemesi, kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz aylık süre öngördü.
Bu ertelemenin gerekçesi, hükümlerin derhal yürürlükten kaldırılması durumunda hukuki boşluk oluşabilecek olması. Dolayısıyla kararın 6 Kasım 2026'da yayımlanması, mevcut rayiç bedel düzenlemesinin aynı tarihte sona erdiği anlamına gelmiyor.
Yeni dönemde önalım bedelinin hangi yöntemle belirleneceği, yürürlük tarihine kadar yapılabilecek kanuni düzenlemelere bağlı olacak. Önceki bedel belirleme sisteminin kendiliğinden ve bütün hükümleriyle geri döneceği yönünde kesinleşmiş bir bilgi bulunmuyor.
Önalım hakkı tamamen kaldırıldı mı?
Hayır. AYM'nin kararı, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen ve bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı devam ediyor.
İptal edilen hükümler, hakkın kendisinden ziyade önalım davasında taşınmaz payının bedelinin belirlenmesiyle ilgili.
Ayrıca önalım hakkının kullanılmasında satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç aylık ve her durumda satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü süreler bu iptal kararının kapsamına girmiyor.
Devam eden önalım davaları nasıl etkilenecek?
AYM'nin kararı, daha önce açılmış önalım davalarına rayiç bedel düzenlemesinin uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de kapsıyor. Bununla birlikte iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi için dokuz aylık süre belirlendi.
Bu nedenle devam eden davaların otomatik olarak sonuçlandığı veya kesinleşmiş mahkeme kararlarının kendiliğinden değiştiği söylenemiyor. Her davanın hukuki durumu, ilgili dosyanın koşullarına ve uygulanacak mevzuata göre değerlendirilecek.
Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi de başvuran mahkemeler arasında
AYM'nin kararına konu yargısal süreçte, Tokat'ın Erbaa ilçesindeki Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2026/112 sayılı başvurusu da yer aldı.
Erbaa'dan yapılan başvuru, önalım bedeline ilişkin Anayasa'ya aykırılık itirazlarının birleştirilerek incelendiği dosyalar arasında bulunuyor. Böylece Türkiye genelindeki hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarını ilgilendiren iptal kararının yargısal sürecinde Erbaa'daki bir mahkemenin başvurusu da yer almış oldu.
Anayasa Mahkemesinin iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapılıp yapılmayacağı henüz açıklanmış değil.
